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    一線城市寫字樓寒潮:空置率上升租金下跌

    一線城市寫字樓寒潮:空置率上升租金下跌

    發布時間:
    2019/12/25
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    房地產市場最冷的不是住宅,而是寫字樓。

    今年以來,一線城市除了廣州,北京、上海、深圳的寫字樓空置率均持續攀升。

    經濟結構的調整和產業的變遷,是寫字樓空置的根本原因,而持續增加的供應量,也提升了空置率,局部區域供不應求。

    多位第三方機構人士指出,供給與需求的斷裂,將使寫字樓在很長一段時間內處于待調整的過剩狀態。

    將眼光放得更長遠些,隨著經濟和產業的調整升級,寫字樓市場的春天也許要幾年后才能到來。

    空置率上升租金承壓

    戴德梁行數據顯示,過去一年,全國一線城市整體寫字樓市場空置率攀升,達到近10年最高點,目前平均在10%左右;二線城市寫字樓平均空置率則更高,平均在28%左右。

    租金方面,據中國指數研究院報告,2019年四季度一線城市商圈寫字樓的租金中,25%環比上漲,75%環比下跌;二線城市商圈寫字樓的租金中,50%環比上漲,40.9%環比下跌,9.1%與上期持平。

    截至三季度末,北上廣深寫字樓的每平方月平均租金分別為389 元、310 元、178 元、和233 元,同比增幅2.5%、-1.6%、1.1%、-3.7%,一線城市租金整體承壓。

    值得一提的是,一線城市里,寫字樓空置率內部分化嚴重,最低的是廣州,最高的是深圳。

    據58安居客《2019全國寫字樓市場宏觀報告》數據,2019年前三季度,北京、上海、深圳寫字樓空置率為13.8%、12.5%、21.2%,分別較去年底上浮3.2%,2.4%,1.8%,廣州寫字樓空置率維持低位且持續下降至3.7%。

    甲級寫字樓市場方面,根據萊坊2019年第三季度報告數據,廣州甲級寫字樓市場第三季度無新項目交付,目前存量為570萬平方米,整體空置率為8%,環比下降1%,主要租賃需求來自TMT行業,珠江新城、天河北、越秀、琶洲等區域空置率均在10%以下。

    反觀深圳,雖有先行示范區概念優勢,主要租賃需求也是TMT行業,市場空置率卻不容樂觀,第三季度甲級寫字樓整體空置率高達21.3%,各細分市場空置率普遍在10%以上,其中,前海47%,華強北34.6%,車公廟30.8%,高新園24.9%,福田中心區15.1%。

    未來三年寫字樓市場空置率也不容樂觀,因為新增供應在持續增加。萊坊研究部預計,廣州甲級寫字樓市場未來三年新增供應約為253萬平方米,以琶洲和金融城熱點區域為主,隨著琶洲互聯網總部等項目竣工入市,空置率將會逐步提升,在2020年達到峰值后會逐漸回落。

    在深圳,短期內市場租賃需求持續萎縮,寫字樓新項目卻還在不斷竣工入市。在第三季度,深圳甲級寫字樓市場就有四個新項目竣工交付,主要位于福田和前海區域,存量上升至725萬平方米。萊坊預計,單在2020年深圳還將約有120萬平方米的新項目竣工入市。

    這是一場長期戰役

    在全國寫字樓空置率不容樂觀的情形下,空置率數據分化背后,有多重影響因素在交織作用。

    張波分析,深圳方面,P2P行業綜合整頓導致相關金融企業退出,再加上新增供應大幅增加,是寫字樓空置率上升的主要原因。廣州方面,空置率的持續下降得益于較低的租金水平,以及較少的新增供應。

    新增供應多,一定程度加劇了深圳寫字樓空置率高居不下的形勢。第一太平戴維斯研究部謝靖宇認為,深圳大量新增供應推高空置率,至少在未來半年內,預計更多業主會提供更大租金讓步或者優惠舉措,深圳寫字樓第四季度的租金也將有所下跌。

    58安居客房產研究院首席分析師張波也表示,今年全國寫字樓新開發面積增長由負轉正,開發商還在積極拓展寫字樓市場,而寫字樓項目施工進度緩慢,后續充足的供應有可能進一步施壓售價及租金。

    現階段,在整體經濟下行的大環境下,面對高昂的租賃成本壓力,中小企業擴張謹慎,甚至出走,寫字樓需求在短期內很難有較大改善。

    但總體而言,多名分析人士均認為,這是一場長期戰役,不能只看一時得失。

    以形勢嚴峻的深圳為例,從中長期看,萊坊中國戰略咨詢部高級董事陳鐵東表示:“由于服務業在深圳產業結構中占據的比例還在不斷提升,以及考慮社會主義示范區的政策紅利將在未來幾年逐步釋放到科技、通信和金融等行業當中,預計甲級寫字樓市場會在2020年之后逐漸回暖,需求出現回升?!?/p>

    從歷史上看,北京寫字樓此前的低空置率也得益于第三產業的高速發展。在產業結構上,深圳的第二產業占比在一線城市中最高,隨著制造業向服務業轉型,第三產業占比抬升,寫字樓需求也有望提升。

    雖然整體市場空置率嚴峻,據萊坊研究院數據,在第三季度,深圳南山的高新園寫字樓市場較為活躍,憑核心商務區一半的租金水平,吸引了相當數量的金融服務和金融科技企業入駐。

    此前世邦魏理仕研究部也預計過,2019年下半年之后國內寫字樓將有所復蘇,因為政策將引導更多元化的寫字樓需求,如深圳前海等地方政府用租金補貼政策為企業提供支持。

    此外,需求端也有值得注意的一些微小變化,諸如聯合辦公等替代性辦公方式正在誕生。

    隨著聯合辦公概念盛行,過往無力負擔甲級寫字樓的中小企業也有了入駐機會。據世邦魏理仕數據,盡管此前Wework上市折戟而后盈利模式遭質疑,截至2019年第一季度末,聯合辦公在北上深三大城市的市場滲透率已達到6%。

    張波認為,在這一層面,如果開發商或業主或可以考慮帶來新的企業空間解決方案,滿足更多元的寫字樓租賃需求,有望在未來降低寫字樓空置率。

    內容轉載自21經濟網

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